Efektifitas pengawasan Dinas Pekerjaan Umum dan penataan ruang terhadap pembangunan pemukiman tanpa proses alih fungsi lahan pertanian: Studi Kota Batu

ABSTRAK

Tingginya minat investasi properti di Kota Batu telah mendorong maraknya pembangunan perumahan oleh Developer. Namun, realitas di lapangan menunjukkan banyak Developer yang membangun pemukiman di lahan yang masih berstatus lahan pertanian tanpa melalui proses alih fungsi lahan yang sah. Praktik ini mengakibatkan ketidakjelasan status kepemilikan tanah dan kerugian bagi konsumen yang telah membayar uang muka, karena pengajuan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (K3PR) ditolak. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis efektifitas pengawasan hukum yang dilakukan oleh Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PUPR) Kota Batu dari perspektif Hukum Positif dan perspektif Maqâshid Al-Syarî'ah.
Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum empiris (field research) dengan pendekatan kualitatif (sosiologi hukum). Data diperoleh melalui wawancara dan observasi di Dinas PUPR Kota Batu serta wawancara dengan kuasa hukum korban.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa menurut Perspektif Hukum Positif, pengawasan Dinas PUPR Kota Batu didasarkan pada Peraturan Wali Kota (Perwal) Nomor 7 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Pengawasan yang dilakukan cenderung bersifat reaktif (feedback control), yaitu berdasarkan laporan masyarakat, kemudian dilanjutkan dengan pengecekan lokasi. Konsekuensi ketidakpatuhan adalah penolakan penerbitan izin dan sanksi administratif (pembongkaran) melalui koordinasi dengan Satpol PP. Pengawasan ini masih dinilai kurang efektif karena masih ditemui Developer yang tetap melakukan pembangunan tanpa mengurus izin. Faktor penyebab ketidakpatuhan meliputi faktor internal (kurangnya kesadaran hukum Developer dan orientasi keuntungan ekonomi jangka pendek) dan faktor eksternal (pengawasan yang reaktif, persaingan bisnis properti yang ketat, dan desakan ekonomi pemilik lahan). Dalam Perspektif Maqâshid Al-Syarî'ah, fungsi pengawasan hukum oleh Dinas PUPR selaras dengan prinsip Maqâshid Al-Syarî'ah karena bertujuan untuk mencegah kemudaratan (kerugian konsumen dan konflik sosial) serta mewujudkan kemaslahatan umum. Upaya pengawasan ini tergolong Maslahah Ḍarūriyah (pemeliharaan harta benda/hifẓ al-māl). Untuk mencapai kemaslahatan yang sempurna (Maslahah Taḥsīniyah), Dinas PUPR perlu meningkatkan pengawasan preventif, sosialisasi hukum tata ruang secara berkala, dan edukasi kepada Developer dan masyarakat.

ABSTRACT

The high interest in property investment in Batu City has driven a surge in housing development by developers. However, the reality on the ground shows that many developers are constructing residential areas on land still categorized as agricultural land without undergoing a legal land conversion process. This practice results in unclear land ownership status and losses for consumers who have paid down payments, as applications for Building Construction Approvals (PBG) or Conformity of Spatial Utilization Activities (K3PR) are rejected. This study aims to analyze the effectiveness of legal oversight conducted by the Batu City Public Works and Spatial Planning (PUPR) Agency from a Positive Law perspective and the Maqasid Al-Syari'ah perspective.
This study used an empirical legal research method (field research) with a qualitative approach (sociology of law). Data were obtained through interviews and observations at the Batu City PUPR Agency, as well as interviews with the victims' attorneys.
The results indicate that, from a Positive Law Perspective, the Batu City PUPR Agency's supervision is based on Mayoral Regulation (Perwal) Number 7 of 2022 concerning Detailed Spatial Planning (RDTR). The supervision carried out tends to be reactive (feedback control), namely based on community reports, then followed by site inspections. The consequences of non-compliance are the refusal to issue permits and administrative sanctions (demolition) through coordination with the Public Order Agency (Satpol PP). This supervision is still considered ineffective because developers are still found to continue construction without obtaining permits. Factors causing non-compliance include internal factors (lack of legal awareness among developers and short-term economic profit orientation) and external factors (reactive supervision, tight property business competition, and economic pressure from land owners). In the perspective of Maqâshid Al-Syarî'ah, the legal supervision function by the PUPR Office is in line with the principles of Maqâshid Al-Syarî'ah because it aims to prevent harm (consumer losses and social conflict) and realize the public good. This supervisory effort is classified as Maslahah Ḍarūriyah (maintenance of property/hifẓ al-māl). To achieve perfect welfare (Maslahah Taḥsīniyah), the PUPR Service needs to increase preventive supervision, regular socialization of spatial planning laws, and education for developers and the community.

مستخلص البحث

أدى الاهتمام المتزايد بالاستثمار العقاري في مدينة باتو إلى طفرة في مشاريع التطوير العقاري. إلا أن الواقع يُظهر أن العديد من المطورين يُشيّدون مناطق سكنية على أراضٍ لا تزال مصنفة كأراضٍ زراعية دون اتباع الإجراءات القانونية اللازمة لتحويلها. ينتج عن هذه الممارسة عدم وضوح وضع ملكية الأراضي وخسائر للمستهلكين الذين دفعوا مقدمات، حيث تُرفض طلبات الحصول على تراخيص البناء أو تراخيص استخدام الأراضي. تهدف هذه الدراسة إلى تحليل فعالية الرقابة القانونية التي تُجريها وكالة الأشغال العامة والتخطيط المكاني في مدينة باتو من منظور القانون الوضعي ومقاصد الشريعة الإسلامية.
استخدمت هذه الدراسة منهج البحث القانوني التجريبي (البحث الميداني) مع منهج نوعي (علم اجتماع القانون). جُمعت البيانات من خلال المقابلات والملاحظات في وكالة الأشغال العامة والتخطيط المكاني في مدينة باتو، بالإضافة إلى مقابلات مع محامي الضحايا.
استخدمت هذه الدراسة منهج البحث القانوني التجريبي (البحث الميداني) مع منهج نوعي (علم اجتماع القانون). جُمعت البيانات من خلال المقابلات والملاحظات في وكالة الأشغال العامة والتخطيط المكاني في مدينة باتو، بالإضافة إلى مقابلات مع محامي الضحايا. تشير النتائج إلى أن إشراف وكالة التخطيط العمراني والتنظيمي لمدينة باتو، من منظور القانون الوضعي، يستند إلى اللائحة البلدية رقم 7 لسنة 2022 بشأن التخطيط المكاني التفصيلي. ويتسم هذا الإشراف بطابعه التفاعلي (الرقابة القائمة على التغذية الراجعة)، أي أنه يعتمد على تقارير المجتمع المحلي، ثم يتبعها عمليات تفتيش ميدانية. وتتمثل عواقب عدم الامتثال في رفض إصدار التصاريح وفرض عقوبات إدارية (الهدم) بالتنسيق مع جهاز الأمن العام. ولا يزال هذا الإشراف يُعتبر غير فعال، إذ يُلاحظ استمرار المطورين في البناء دون الحصول على التصاريح اللازمة. وتشمل العوامل المؤدية إلى عدم الامتثال عوامل داخلية (مثل نقص الوعي القانوني لدى المطورين والتركيز على الربح الاقتصادي قصير الأجل) وعوامل خارجية (مثل الإشراف التفاعلي، والمنافسة الشديدة في سوق العقارات، والضغوط الاقتصادية من ملاك الأراضي). من منظور المقاصد الشرعية، تتوافق وظيفة الرقابة القانونية التي يقوم بها مكتب التخطيط العمراني والتنظيمي مع مبادئ المقاصد الشرعية، إذ تهدف إلى منع الضرر (خسائر المستهلكين والنزاعات الاجتماعية) وتحقيق الصالح العام. ويُصنف هذا الجهد الرقابي ضمن المصلحة العامة. ولتحقيق المصلحة العامة الكاملة، يحتاج مكتب التخطيط العمراني والتنظيمي إلى تكثيف الرقابة الوقائية، والتوعية المنتظمة بقوانين التخطيط العمراني، وتثقيف المطورين والمجتمع.