Perancangan apartemen di Surabaya Barat dengan pendekatan tekno ekonomi bangunan

INDONESIA

Perkembangan jumlah penduduk Surabaya yang tidak berbanding lurus dengan ketersediaan lahan hunian membuat harga lahan semakin mahal. Pengembangan apartemen secara vertikal yang menjadi salah satu solusi untuk memaksimalkan fungsi lahan sudah mulai banyak dilakukan di Surabaya, terutama Surabaya Barat. Untuk mempertahankan keberlanjutan operasional dan investasi pada lahan dan bangunan tinggi yang mahal tersebut perlu sebuah strategi, salah satunya menggunakan pendekatan Tekno Ekonomi Bangunan yang mencakup analisis kelayakan investasi. Tujuan dari perancangan ini adalah memastikan proyek bangunan apartemen layak untuk dibangun dan dapat menjadi instrumen investasi. Dengan menyediakan 60%-70% ruang produktif, dan dapat mencapai break even point (titik impas) kurang dari 15 tahun. Secara desain, metode yang ddigunakan adalah analisis pengguna, analisis aksesibilitas dan sirkulasi, analisis ruang, analisis bentuk, dan analisis struktur. Secara pendekatan, metode perancangan dilakukan dengan teknik evaluasi kelayakan dan investasi proyek yang meliputi perhitungan pendapatan dan pengeluaran, analisis kelayakan investasi, analisis titik impas, dan analisis tingkat pengembalian investasi.Hasil analisis menunjukkan bahwa perancangan mampu meberikan 65.76% ruang produktif, dan layak dibangun sesuai standar empiris kelayakan investasi, yang dapat membuat proyek bisa mencapai titik impas di tahun ke 8.

ENGLISH:

The growth in Surabaya’s population, which is not keeping pace with the availability of residential land, has driven up land prices. Vertical apartment development—one solution for maximising land use—has become increasingly common in Surabaya, particularly in West Surabaya. To ensure the operational sustainability and viability of investment in such expensive land and high-rise buildings, a strategy is required; one such approach is the Building Techno-Economics approach, which includes an investment feasibility analysis. The aim of this design is to ensure that the apartment building project is viable for construction and can serve as an investment vehicle. This is achieved by providing 60%–70% productive space and reaching the break-even point in less than 15 years. In terms of design, the methods employed include user analysis, accessibility and circulation analysis, spatial analysis, form analysis, and structural analysis. In terms of Techno-Economics approach, the design methodology employs project feasibility and investment evaluation techniques, including the calculation of income and expenditure, investment feasibility analysis, break-even analysis, and return on investment analysis. The results of the analysis show that the design provides 65.76% productive space and is viable for construction according to empirical investment feasibility standards, enabling the project to reach the break-even point in the eighth year.

ARABIC:

إن النمو السكاني في سورابايا، الذي لا يتناسب طرديًا مع توافر الأراضي السكنية، أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي بشكل متزايد. وقد بدأ تطوير الشقق السكنية بشكل عمودي — الذي يُعد أحد الحلول لتعظيم الاستفادة من الأراضي — في الانتشار على نطاق واسع في سورابايا، لا سيما في غرب سورابايا. وللحفاظ على استدامة التشغيل والاستثمار في تلك الأراضي والمباني الشاهقة باهظة التكلفة، يلزم اتباع استراتيجية، ومن بينها استخدام نهج «التقنية الاقتصادية للمباني» الذي يشمل تحليل جدوى الاستثمار. الهدف من هذا التصميم هو التأكد من أن مشروع بناء الشقق السكنية جدير بالتنفيذ ويمكن أن يصبح أداة استثمارية. وذلك من خلال توفير ٦٠٪ إلى ٧٠٪ من المساحة الإنتاجية، والقدرة على الوصول إلى نقطة التعادل في أقل من ١٥ عامًا. من ناحية التصميم، تم استخدام طرق تحليل المستخدمين، وتحليل سهولة الوصول والتدفق، وتحليل المساحات، وتحليل الشكل، وتحليل الهيكل. من حيث النهج المتبع، تم تنفيذ عملية التصميم باستخدام تقنيات تقييم جدوى المشروع واستثماره، والتي تشمل حساب الإيرادات والمصروفات، وتحليل جدوى الاستثمار، وتحليل نقطة التعادل، وتحليل معدل العائد على الاستثمار. أظهرت نتائج التحليل أن التصميم قادر على توفير ٦٥.٧٦٪ من المساحة الإنتاجية، وأنه جدير بالتنفيذ وفقًا للمعايير التجريبية لجدوى الاستثمار، مما يتيح للمشروع الوصول إلى نقطة التعادل في السنة الثامنة.