Kewenangan Pemerintah Daerah dalam penertiban bangunan komersial terbengkalai Berdasarkan Undang-undang nomor 26 tahun 2007 tentang penataan ruang dalam perspektif Siyasah Dusturiyah: Studi kasus di Kota Kediri

INDONESIA:

Keberadaan bangunan komersial terbengkalai di kawasan strategis perkotaan merupakan persoalan hukum yang kompleks dan mencerminkan celah serius dalam sistem hukum tata ruang Indonesia. Mall Dhoho Square di Kota Kediri yang telah mangkrak sejak sekitar tahun 2015 di atas lahan milik Pemerintah Kota Kediri dengan skema Build Operate Transfer (BOT) menjadi studi kasus yang representatif untuk mengkaji kesenjangan antara norma hukum tata ruang dan realitas implementasi kewenangan pemerintah daerah. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang tidak mengatur secara eksplisit mekanisme penertiban bangunan yang telah berizin, sesuai peruntukan RTRW, namun tidak difungsikan dalam jangka waktu lama, sehingga menciptakan kekosongan norma yang melemahkan kapasitas tindak pemerintah daerah.

Penelitian ini bertujuan untuk: (1) menganalisis kewenangan Pemerintah Kota Kediri terhadap kedudukan hukum Mall Dhoho Square berdasarkan undang-undang tata ruang; dan (2) mengkaji kedudukan hukum bangunan tersebut dalam perspektif Siyasah Dusturiyah. Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum empiris dengan pendekatan yuridis sosiologis. Lokasi penelitian meliputi Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PUPR) Kota Kediri, Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (BPKAD) Kota Kediri, dan lokasi Mall Dhoho Square beserta kawasan sekitarnya. Data primer diperoleh melalui wawancara dengan pejabat Dinas PUPR, BPKAD, penjaga bangunan, ketua himpunan mahasiswa kediri, dan warga sekitar menggunakan teknik purposive sampling, sedangkan data sekunder bersumber dari peraturan perundang-undangan, Sertipikat HPL Nomor 3/Kampung Dalem, Addendum Ke-II Perjanjian BOT, dan RDTR Kota Kediri. Analisis data dilakukan secara yuridis empiris.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa: Pertama, secara formal Mall Dhoho Square tidak dapat dikualifikasikan sebagai pelanggaran tata ruang karena memiliki IMB yang sah, sesuai Zona Perdagangan dan Jasa (Kode K) dalam RDTR Kota Kediri, dan perjanjian BOT 2006–2036 masih berlaku. Namun terdapat kekosongan norma yang diakui secara eksplisit oleh Dinas PUPR Kota Kediri, yakni tidak adanya kriteria yuridis dan mekanisme penertiban bangunan terbengkalai yang masih terikat perjanjian BOT aktif dalam regulasi tata ruang yang berlaku, sehingga Pemerintah Kota Kediri berada dalam posisi dilematis antara kewajiban hukum publik dan keterikatan hukum privat. Kedua, dalam perspektif Siyasah Dusturiyah berdasarkan pemikiran Imam Al-Mawardi, kondisi ini mencerminkan belum terpenuhinya prinsip amanah (amanah al-wilayah), kemaslahatan (tahqiq al-mashalih), dan milkiyyah 'ammah atas aset publik. Pembiaran bangunan mangkrak dalam jangka panjang di kawasan jantung kota merupakan bentuk kemudharatan (dharar) yang bertentangan dengan prinsip la dharar wa la dhirar dan kewajiban pemimpin untuk mewujudkan kemanfaatan bagi rakyatnya.

ENGLISH:

The existence of abandoned commercial buildings in strategic urban areas represents a complex legal problem that reflects a serious gap in Indonesia's spatial planning legal system. Mall Dhoho Square in Kediri City which has been abandoned since approximately 2015 on land owned by the Kediri City Government under a Build Operate Transfer (BOT) scheme serves as a representative case study for examining the gap between spatial planning legal norms and the reality of local government authority implementation. Government Regulation Number 21 of 2021 on the Implementation of Spatial Planning does not explicitly regulate the mechanism for controlling buildings that are legally permitted, conforming to the RTRW zoning, yet have not been functioned for a long period, thereby creating a normative vacuum that weakens local government enforcement capacity.

This study aims to: (1) analyze the authority of Kediri City Government regarding the legal standing of Mall Dhoho Square based on spatial planning legislation; and (2) examine the legal standing of the building from the perspective of Siyasah Dusturiyah. This research employs empirical legal research with a sociological juridical approach. Research locations include the Public Works and Spatial Planning Office (PUPR), the Regional Financial and Asset Management Agency (BPKAD) of Kediri City, and the Mall Dhoho Square site and surrounding areas. Primary data were collected through interviews with PUPR officials, BPKAD officers, building guards, student organization leaders, and surrounding residents using purposive sampling, while secondary data were obtained from relevant regulations, HPL Certificate Number 3/Kampung Dalem, Addendum II of the BOT Agreement, and the Kediri City RDTR. Data were analyzed using an empirical juridical method.

The results show that: First, formally, Mall Dhoho Square cannot be classified as a spatial planning violation because it holds a valid building permit (IMB), conforms to the Commerce and Services Zone (Code K) in the Kediri City RDTR, and the 2006–2036 BOT agreement remains in force. However, there exists a normative vacuum explicitly acknowledged by the Kediri City PUPR Office namely, the absence of legal criteria and enforcement mechanisms for abandoned buildings still bound by an active BOT agreement in the applicable spatial planning regulations placing Kediri City Government in a dilemmatic position between public law obligations and private law commitments. Second, from the perspective of Siyasah Dusturiyah based on Imam Al-Mawardi's thought, this condition reflects the unfulfillment of the principles of trustworthiness (amanah al-wilayah), public interest (tahqiq al-mashalih), and public ownership (milkiyyah 'ammah) over public assets. The long-term abandonment of the building in a prime urban location constitutes a form of harm (dharar) that is inconsistent with the principle of la dharar wa la dhirar and the obligation of leaders to realize public benefit for their people.

ARABIC:

تُمثِّل ظاهرةُ المباني التجارية المهجورة في المناطق الحضرية الاستراتيجية إشكاليةً قانونيةً معقدةً تكشف عن ثغراتٍ جوهريةٍ في منظومة قانون التخطيط العمراني في إندونيسيا. ويُعدُّ "مول ضُهو سكوير" في مدينة كيديري المهجور منذ نحو عام ٢٠١٥ على أرضٍ مملوكةٍ لحكومة مدينة كيديري بموجب عقد البناء والتشغيل والتحويل نموذجاً تطبيقياً بارزاً لدراسة الفجوة القائمة بين النصوص القانونية للتخطيط العمراني وواقع تطبيق صلاحيات الحكومة المحلية. ولا تُنظِّم اللائحة الحكومية رقم ٢١ لعام ٢٠٢١ بشأن تنفيذ التخطيط العمراني آليةً صريحةً للتعامل مع المباني المرخَّصة والمطابقة لمخططات التخطيط العمراني ، لكنها غير مُستغَلَّة لفتراتٍ مطوَّلة، مما يُفضي إلى فراغٍ تشريعيٍّ يُضعف قدرة الحكومة المحلية على اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.

تهدف هذه الدراسة إلى: (١) تحليل صلاحيات حكومة مدينة كيديري فيما يخص الوضع القانوني لـ "مول ضُهو سكوير" في ضوء تشريعات التخطيط العمراني؛ و(٢) دراسة الوضع القانوني لهذا المبنى في منظور السياسة الدستورية الإسلامية. واعتمد البحث على المنهج القانوني التجريبي بالمقاربة الاجتماعية القانونية (يوريديس سوسيولوجيس). شملت مواقع البحث: دائرة الأشغال العامة والتخطيط العمراني، وهيئة إدارة المالية والأصول الإقليمية في مدينة كيديري، فضلاً عن موقع "مول ضُهو سكوير" ومحيطه. جُمعت البيانات الأولية عبر مقابلات مع مسؤولين حكوميين وحراس المبنى وقيادات الاتحادات الطلابية والسكان المحيطين بأسلوب أخذ العينات الهادف، بينما استُمدَّت البيانات الثانوية من الأنظمة والتشريعات ذات الصلة، وسند ملكية الأرض رقم ٣/كامبونج دالم، والملحق الثاني لعقد، ومخطط التفصيل لمدينة كيديري.
أظهرت نتائج البحث ما يلي: أولاً، لا يمكن من الناحية الرسمية تصنيف "مول ضُهو سكوير" ضمن انتهاكات التخطيط العمراني؛ إذ يحمل المبنى تصريح بناءٍ سارياً، ويقع ضمن منطقة التجارة والخدمات (رمز في مخطط التفصيل لمدينة كيديري، ولا يزال عقد للفترة ٢٠٠٦–٢٠٣٦ نافذاً. غير أن ثمة فراغاً تشريعياً اعترفت به دائرة صراحةً، يتمثل في انعدام المعايير والآليات القانونية للتعامل مع المباني المهجورة المرتبطة بعقود سارية في إطار التشريعات العمرانية القائمة، مما يضع حكومة مدينة كيديري في موقفٍ حرجٍ بين التزاماتها في القانون العام والتزاماتها التعاقدية في القانون الخاص. ثانياً، وفق منظور السياسة الدستورية الإسلامية استناداً إلى فكر الإمام الماوردي في كتاب "الأحكام السلطانية"، يعكس هذا الوضع إخلالاً بمبادئ الأمانة (أمانة الولاية)، وتحقيق المصالح العامة، والملكية العامة للأصول. إن الإبقاء على هذا الوضع دون معالجةٍ جادةٍ يُشكِّل ضراراً واضحاً يتنافى مع قاعدة "لا ضرر ولا ضرار" وواجب الحاكم في دفع المفاسد وجلب المنافع لرعيته.